1. Was passiert ist

Im Juli sind die Bauzinsen um rund 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte gestiegen. Der Topzins für eine zehnjährige Zinsbindung kletterte von etwa 3,3 Prozent Anfang Juli auf rund 3,7 Prozent zum Monatsende. Für August erwartet der Zinsexperte von Dr. Klein zunächst eine Beruhigung: Die Topkonditionen für zehn Jahre Bindung sollen sich zwischen 3,6 und 3,8 Prozent bewegen. Für das zweite Halbjahr geht der Expertenrat von einem Korridor zwischen 3,3 und 3,9 Prozent aus.

Dahinter steht eine geldpolitische Wende, die sich seit Monaten aufbaut. Die Europäische Zentralbank hat im Juni 2026 alle drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte angehoben - die erste Erhöhung seit September 2023. Im Juli hat sie stillgehalten. Treiber ist die Energie: Die Inflation in Deutschland lag im Juli bei vorläufig 2,8 Prozent, Energie kostete 8,3 Prozent mehr als ein Jahr zuvor.

Was das für Sparer bedeutet, haben wir vor ein paar Tagen beschrieben. Dieser Beitrag nimmt die andere Seite: die Menschen mit einem laufenden Immobilienkredit.

3. Warum die Bauzinsen nicht am Leitzins hängen

Ein weit verbreiteter Irrtum: Wenn die EZB erhöht, steigen die Bauzinsen, und wenn sie senkt, fallen sie. So funktioniert es nicht.

Der Leitzins bestimmt, was Banken kurzfristig für Geld zahlen. Ein Immobilienkredit läuft aber zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Banken refinanzieren ihn deshalb langfristig, vor allem über Pfandbriefe - und deren Preis richtet sich nach den Renditen langlaufender Bundesanleihen. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen erreichte Ende Juli mit rund 3,2 Prozent den höchsten Stand seit etwa fünfzehn Jahren.

Diese Renditen reagieren nicht auf das, was die EZB getan hat, sondern auf das, was der Markt für die nächsten Jahre erwartet: Inflation, Leitzinspfad, Staatsverschuldung. Deshalb können Bauzinsen steigen, bevor die EZB überhaupt getagt hat - und deshalb passiert nach einem Zinsentscheid manchmal gar nichts, weil er längst eingepreist war.

Für dich heißt das: Auf eine Zinsentscheidung zu warten, um daraus den weiteren Verlauf abzulesen, führt in die Irre. Die Bewegung ist meistens schon vorher gelaufen.

4. Das Zehn-Jahres-Recht, das viele nicht kennen

Es gibt eine Regel im Bürgerlichen Gesetzbuch, die überraschend wenige Kreditnehmer kennen, obwohl sie bares Geld wert sein kann.

Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB darfst du ein Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen - ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch wenn du eine längere Zinsbindung vereinbart hast. Das Recht ist nicht abdingbar, die Bank kann es dir also nicht wegverhandeln.

Praktisch bedeutet das: Wer 2011 eine zwanzigjährige Bindung abgeschlossen hat, konnte ab 2021 aussteigen. Und wer heute eine lange Bindung erwägt, geht damit kein einseitiges Risiko ein - nach zehn Jahren steht das Ausstiegsfenster offen, während die Bank an ihre Zusage gebunden bleibt. Die Zinsbindung wirkt in eine Richtung.

Wichtig ist die Frist: Die zehn Jahre laufen ab vollständiger Auszahlung, nicht ab Vertragsunterschrift. Bei einem Neubau, der in Raten ausgezahlt wurde, kann das mehrere Monate Unterschied machen.

5. Das Forward-Darlehen - und was es kostet

Ein Forward-Darlehen sichert dir heute einen Zins für einen Kredit, den du erst später brauchst. Je nach Anbieter sind ein bis fünf Jahre Vorlauf möglich.

Umsonst gibt es das nicht. Die Bank verlangt einen Forward-Aufschlag, der mit jedem Monat Wartezeit wächst. Sie trägt in dieser Zeit das Risiko, dass die Zinsen fallen, und lässt sich das bezahlen. Der zweite Punkt wiegt schwerer als der Aufschlag: Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Du musst es abnehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind. Wer aussteigt, zahlt eine Nichtabnahmeentschädigung.

Ein Forward-Darlehen ist damit keine Zinswette, sondern eine Versicherung gegen Planungsunsicherheit. Ob sich das lohnt, hängt nicht davon ab, wohin die Zinsen laufen - das weiß niemand -, sondern davon, wie viel dir Planbarkeit wert ist und wie viel Spielraum dein Haushalt bei einer höheren Rate überhaupt hätte.

6. Was das für dich bedeutet

Rechenbeispiel, bewusst mit runden Zahlen und nur zur Größenordnung: Bei einer Restschuld von 250.000 Euro macht ein Zins von 1,2 Prozent rund 3.000 Euro Zinsen im Jahr, also etwa 250 Euro im Monat. Bei 3,7 Prozent sind es rund 9.250 Euro im Jahr, also gut 770 Euro im Monat. Das sind nur die Zinsen, ohne jede Tilgung - der Unterschied liegt bei über 500 Euro monatlich. Deine echten Zahlen stehen in deinem Vertrag und weichen davon ab.

Woran du dich orientieren kannst:

• Schau nach, wann deine Zinsbindung endet. Das Datum steht im Darlehensvertrag. Alles Weitere hängt daran, nicht am Tageszins.
• Schau nach, wann die zehn Jahre nach Vollauszahlung voll sind. Liegt dieses Datum vor dem Ende deiner Bindung, hast du ein zusätzliches Fenster.
• Rechne die Rate durch, die bei heutigem Zinsniveau fällig wäre. Nicht um zu erschrecken, sondern um zu wissen, ob dein Haushalt sie tragen würde. Diese Zahl ist die eigentliche Entscheidungsgrundlage.
• Prüfe deine Tilgung. Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld beim Anschluss und damit den Betrag, auf den der neue Zins überhaupt wirkt. Das ist der Hebel, den du selbst in der Hand hast.
• Das Angebot deiner Bank ist ein Angebot, kein Bescheid. Eine Prolongation lässt sich mit Konditionen anderer Anbieter vergleichen. Der Aufwand einer Umschuldung muss sich gegen den Zinsvorteil rechnen.

7. Häufige Fragen

Kann meine Bank den Zins während der Zins­bin­dung erhöhen?

Nein. Der gebundene Sollzins gilt für die vereinbarte Dauer, unabhängig von der Marktentwicklung.

Muss ich bei meiner bisherigen Bank bleiben?

Nein. Nach Ablauf der Zinsbindung bist du frei. Die Grundschuld lässt sich an eine neue Bank abtreten.

Wie früh kann ich mich kümmern?

Ein Forward-Darlehen ist je nach Anbieter ein bis fünf Jahre im Voraus möglich. Eine Prolongation kommt üblicherweise einige Monate vor Ablauf ins Haus. Sich früher einen Überblick zu verschaffen, kostet nichts.

Was passiert, wenn ich nichts tue?

Läuft die Bindung aus, ohne dass etwas vereinbart wurde, wird das Darlehen in der Regel variabel verzinst - und damit unmittelbar von Zinsbewegungen abhängig. Das ist der ungünstigste Zustand, weil er weder Planbarkeit noch einen günstigen Zins bietet.

8. Fazit

Der Zinsanstieg der vergangenen Wochen ändert für laufende Finanzierungen zunächst gar nichts. Er ändert etwas für den Tag, an dem die Bindung endet - und dieser Tag steht bei jedem Vertrag schon fest. Der Unterschied zwischen einer teuren und einer beherrschbaren Anschlussfinanzierung entsteht selten am Zinsmarkt. Er entsteht daran, ob jemand zwei Jahre vorher hingesehen hat oder zwei Monate vorher.