1. Was passiert ist

Der Finanzierungsvermittler Hüttig & Rompf hat seine eigenen Kundendaten für das zweite Quartal 2026 ausgewertet. Im Segment der Kapitalanleger brach die Zahl der vermittelten Finanzierungen um 26,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal ein, gegenüber dem Vorjahresquartal um 23,3 Prozent. Ihr Anteil am gesamten Finanzierungsgeschäft fiel von 19,6 auf 15,7 Prozent.

Die Zinsen für zehnjährige Darlehen bewegten sich in diesem Zeitraum überwiegend zwischen 3,5 und knapp vier Prozent. Eigennutzer blieben dem Markt treu - wer selbst einziehen will, entscheidet nach anderen Maßstäben als jemand, der eine Wohnung kauft, um sie zu vermieten.

Genau dieser Unterschied ist der Kern der Sache. Für Selbstnutzer ist die Immobilie ein Zuhause mit Finanzierungskosten. Für Kapitalanleger ist sie eine Investition, die sich rechnen muss. Und diese Rechnung reagiert auf den Zinssatz weit empfindlicher, als die meisten vermuten.

3. Warum vier Prozent eine andere Welt sind als zwei

Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen - keine Marktprognose, sondern eine Veranschaulichung des Mechanismus:

Eine Wohnung kostet 300.000 Euro. Du bringst 60.000 Euro Eigenkapital ein und finanzierst 240.000 Euro. Die Jahresnettokaltmiete beträgt 9.000 Euro, also drei Prozent des Kaufpreises.

• Bei zwei Prozent Zins kostet das Darlehen 4.800 Euro im Jahr. Von der Miete bleiben rechnerisch 4.200 Euro, aus denen Tilgung, Instandhaltung, Verwaltung und Steuern zu bestreiten sind.
• Bei vier Prozent Zins kostet dasselbe Darlehen 9.600 Euro im Jahr - also mehr, als die Wohnung an Miete einbringt. Aus dem Überschuss ist eine Unterdeckung geworden, noch bevor der erste Handwerker gerufen wurde.

Die Wohnung ist dieselbe, die Miete ist dieselbe. Nur der Zins hat sich verdoppelt, und damit kippt das Vorzeichen. Wer so kauft, zahlt monatlich zu und setzt darauf, dass Mietsteigerungen oder ein späterer Verkaufserlös die Lücke ausgleichen. Das kann aufgehen. Es ist nur eine andere Wette als die von 2021.

Dass die Zahl der Anlegerfinanzierungen um gut ein Viertel eingebrochen ist, wirkt vor diesem Hintergrund nicht wie Panik, sondern wie das Ergebnis vieler einzelner Taschenrechner.

4. Die zweite Zahl, die kaum jemand beachtet

Im selben Zeitraum ist noch etwas passiert, das weniger Aufmerksamkeit bekommt: Die Eigenkapitalquote bei Eigennutzern fiel von 30,6 Prozent im ersten Quartal auf 27,4 Prozent im zweiten - und liegt damit wieder etwa auf dem Niveau des Vorjahresquartals von 27,2 Prozent.

Und die anfängliche Tilgung ist im Markt über die Jahre von rund drei Prozent im Jahr 2019 auf etwa 2,1 Prozent gesunken.

Beides zusammen ergibt ein Muster, das man kennen sollte. Wenn die Rate zu hoch wird, gibt es zwei Stellschrauben: weniger Eigenkapital einbringen oder langsamer tilgen. Beide senken die monatliche Belastung sofort - und beide verlängern die Zeit, in der du im Risiko stehst.

Bei rund zwei Prozent Anfangstilgung dauert es je nach Zinssatz gut drei Jahrzehnte bis zur vollständigen Rückzahlung. Vor allem aber: Am Ende der Zinsbindung ist die Restschuld deutlich höher als bei drei Prozent Tilgung. Genau diese Restschuld muss dann zu einem Zinssatz refinanziert werden, den heute niemand kennt. Wer bei hohen Zinsen die Tilgung senkt, um die Rate zu halten, verschiebt das Problem also in die Anschlussfinanzierung - eine Kombination, die man bewusst wählen sollte und nicht beiläufig.

5. Für Selbst­stän­dige stellt sich die Frage noch einmal anders

Wenn du selbstständig bist, freiberuflich arbeitest oder ein Gewerbe führst, kommen zu dieser Rechnung Punkte hinzu, die Angestellte gar nicht kennen.

Die Bank prüft dich anders. Statt drei Gehaltsabrechnungen musst du in der Regel mehrere Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen und Steuerbescheide vorlegen, dazu aktuelle Auswertungen. Schwankt dein Gewinn, rechnet die Bank oft mit dem Durchschnitt mehrerer Jahre oder mit dem schwächsten - was deine anrechenbare Einnahmenbasis kleiner macht, als sie sich anfühlt. Ein gutes Jahr allein trägt die Finanzierung nicht.

Deine Liquiditätsreserve hat zwei Aufgaben. Sie muss den Betrieb durch Auftragsflauten tragen und eine Immobilie durch Mietausfall, Leerstand oder eine unerwartete Sanierung. Wer beides aus demselben Topf bedient, hat rechnerisch weniger Puffer, als die Kontostandsanzeige suggeriert. Bei einer Immobilie, die monatlich zuzahlungspflichtig ist, wiegt das schwerer als bei einer, die sich selbst trägt.

Die steuerliche Seite ist nicht automatisch der Ausgleich. Zinsen und Abschreibung mindern bei einer vermieteten Immobilie die Steuerlast, und je höher dein persönlicher Steuersatz, desto stärker wirkt das. Nur: Eine Steuerersparnis ist immer ein Anteil an einem Verlust, nie ein Ersatz für einen Ertrag. Eine Immobilie, die sich nur über die Steuer rechnet, rechnet sich nicht - sie wird lediglich anteilig mitfinanziert. Und sinkt dein Gewinn in einem schwachen Jahr, sinkt auch dieser Effekt, ausgerechnet dann, wenn du ihn am nötigsten hättest.

Und die Frage der Trennung. Ob eine Immobilie privat oder über das Betriebsvermögen gehalten wird, hat Folgen für Besteuerung, Haftung und spätere Verkaufsmöglichkeiten, die weit über die Finanzierung hinausreichen. Das ist keine Nebenentscheidung, die man beim Notartermin trifft.

6. Was das für dich bedeutet

• Rechne mit dem Zins, nicht mit dem Gefühl. Der entscheidende Vergleich ist Darlehenszins gegen Nettomietrendite. Liegt der Zins darüber, arbeitet der Hebel gegen dich - unabhängig davon, wie gut die Lage ist.
• Kenne deinen Steuereffekt, aber rechne nicht mit ihm allein. Wie viel Lohnsteuer eine vermietete Wohnung über Zinsen und Abschreibung zurückholt, hängt an deinem Grenzsteuersatz - der Lohnsteuer-Potenzial-Rechner zeigt es mit deinen Zahlen. Tragen muss sich die Wohnung trotzdem über Miete, Zins und Lage.
• Prüfe die Nettomietrendite, nicht die Bruttorendite. Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und kalkulierter Leerstand gehören abgezogen, die Kaufnebenkosten gehören auf den Kaufpreis addiert. Die Zahl, die im Exposé steht, ist selten die, mit der du rechnen musst.
• Behandle Tilgung und Eigenkapital als Risikoentscheidung, nicht als Rechenschraube. Beides zu senken macht die Rate tragbar und die Restschuld am Ende der Zinsbindung größer.
• Denke die Anschlussfinanzierung von Anfang an mit. Frag dich, wie die Rechnung aussieht, wenn du in zehn Jahren zu einem höheren Zins refinanzieren musst. Trägt sie auch dann, ist die Finanzierung robust.
• Als Selbstständiger: trenne die Reserven gedanklich. Was den Betrieb absichert, steht für die Immobilie nicht zur Verfügung - und umgekehrt.
• Ein Rückzug anderer ist weder Warnsignal noch Einstiegssignal. Dass weniger Kapitalanleger kaufen, sagt nichts darüber, ob ein konkretes Objekt für dich passt. Es sagt nur, dass die Rechnung für viele nicht mehr aufgeht.

7. Häufige Fragen

Heißt das, vermietete Immobilien lohnen sich nicht mehr?

Nein. Es heißt, dass der Zins nicht mehr die Arbeit macht. Zwischen 2015 und 2021 hat billiges Fremdkapital viele mittelmäßige Objekte gerettet. Dieser Rückenwind fehlt. Damit entscheidet wieder das Objekt selbst - Lage, Zustand, Mietniveau, Instandhaltungsstau.

Sollte ich warten, bis die Zinsen wieder sinken?

Das ist eine Wette auf einen Zinsverlauf, den niemand kennt. Fallende Zinsen senken die Finanzierungskosten, erhöhen aber erfahrungsgemäß auch die Nachfrage und damit die Kaufpreise. Beides gegeneinander abzuwägen ist eine individuelle Entscheidung, keine allgemeine.

Warum kaufen Eigen­nut­zer weiter, Kapi­tal­an­le­ger aber nicht?

Weil sie eine andere Rechnung aufmachen. Der Selbstnutzer vergleicht die Rate mit seiner bisherigen Miete und einem Wohnwert. Der Kapitalanleger vergleicht die Rendite mit anderen Anlagen. Steigt der Zins, verschiebt sich nur die zweite Rechnung grundlegend.

Wie stark verändert die anfäng­li­che Tilgung wirklich etwas?

Erheblich, aber zeitversetzt. Sie senkt heute die Rate und erhöht die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Spürbar wird das erst bei der Anschlussfinanzierung - dann allerdings deutlich.

8. Fazit

Der Einbruch bei den Anlegerfinanzierungen ist kein Stimmungsbild, sondern das sichtbare Ergebnis einer Rechnung, die sich umgedreht hat. Solange der Darlehenszins über der Nettomietrendite liegt, verkleinert Fremdkapital die Eigenkapitalrendite, statt sie zu vergrößern - und je mehr finanziert wird, desto stärker.

Für dich heißt das nicht, dass Immobilien als Kapitalanlage ausscheiden. Es heißt, dass die Prüfung wieder ernsthaft stattfinden muss, statt sich auf einen günstigen Zins zu verlassen. Wer heute rechnet, rechnet ohne Rückenwind - und merkt schneller, ob ein Objekt trägt oder nur so aussieht.