Lohnsteuer-Potenzial-Rechner
Wie viel Lohnsteuer zahlst du - und wie viel davon kann eine vermietete Wohnung zurückholen? Brutto eintragen, Wohnung wählen, fertig.
Dein Gehalt, deine Wohnung
Wie hier gerechnet wird
Die Steuer ist eine Näherung. Gerechnet wird mit dem Tarif 2026, Steuerklasse I, ohne Kirchensteuer, gesetzlich versichert. Für Verheiratete mit Ehegattensplitting (Steuerklasse III/V oder IV/IV) passt die Rechnung nicht: Ihr Grenzsteuersatz und damit die Erstattung sind meist niedriger. Vom Brutto gehen die Sozialabgaben und die Pauschbeträge ab. Deine genaue Lohnsteuer steht auf der Gehaltsabrechnung - hier geht es um die Größenordnung.
Die Wohnung im ersten Jahr: 80 % des Kaufpreises entfallen aufs Gebäude (nur das wird abgeschrieben), finanziert werden Kaufpreis und 10 % Nebenkosten. Als Aufwand zählen Zinsen, Abschreibung und nicht umlagefähige Kosten von 15 % der Kaltmiete. Die Tilgung zählt nicht - sie ist Vermögensaufbau.
Der Verlust ist echt. Die Erstattung gleicht einen Teil davon aus, nicht alles. Die Abschreibung kostet aber kein Geld auf dem Konto - deshalb kann die Wohnung nach Steuern trotzdem wenig oder nichts kosten.
Was hier nicht drinsteckt: Tilgung, Mietsteigerung, Wertentwicklung, Leerstand, Sonderabschreibungen. Eine Größenordnung, keine Steuerberatung.
Warum eine Wohnung Lohnsteuer zurückholt
Mieteinnahmen sind Einkünfte, Kosten der Vermietung mindern sie. Übersteigen die Kosten die Miete, entsteht ein Verlust - und der wird mit deinem Gehalt verrechnet. Das Finanzamt erstattet dir dann Lohnsteuer, die du schon gezahlt hast.
Den größten Anteil haben zwei Posten: die Zinsen für das Darlehen und die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude. Die Abschreibung ist dabei besonders: Sie mindert die Steuer, ohne dass Geld vom Konto geht. Deshalb kann eine Wohnung steuerlich Verlust machen und nach Steuern trotzdem wenig kosten.
Wie viel zurückkommt, hängt an deinem Grenzsteuersatz - dem Satz, mit dem der letzte verdiente Euro besteuert wird. Wer mehr verdient, bekommt pro Euro Verlust mehr zurück. Genau deshalb ist die Frage nach dem Brutto die erste.
Die letzte Zeile im Ergebnis ist eine rechnerische Obergrenze: so viele Wohnungen dieser Art, bis dein zu versteuerndes Einkommen auf den Grundfreibetrag fällt. Ob eine Bank das finanziert und ob es zu dir passt, ist eine andere Frage - dafür ist das Gespräch da.
- Tarif 2026 - Grundfreibetrag 12.348 €, Spitzensteuersatz 42 % ab rund 69.900 € zu versteuerndem Einkommen (§ 32a EStG).
- Degressive AfA 5 % für Neubauten mit Baubeginn von Oktober 2023 bis September 2029, danach wahlweise linear (§ 7 EStG).
- Linear 3 % für Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, 2 % für ältere ab Baujahr 1925, 2,5 % für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden.
- Erstattung schon im laufenden Jahr: Ein Freibetrag in den Lohnsteuerabzugsmerkmalen senkt die monatliche Lohnsteuer, statt auf die Steuererklärung zu warten.
- Kein Steuertrick, sondern Vermögensaufbau: Die Steuer ist ein Baustein der Rechnung. Tragen muss sich die Wohnung über Lage, Miete und Zeit.